El Índice de Precio de Referencia de Alquiler Residencial (IPRA) en Sevilla capital ha descendido por primera vez en el quinquenio 2016-2021 debido al impacto de la pandemia del coronavirus en la economía, según un informe difundido por la Empresa Municipal de la Vivienda (Emvisesa) y realizado por Espacio Común Coop.
El Índice del Precio calculado tiene un carácter anual y se genera a partir de los contratos de tres ejercicios completos para que resulte de aplicación en el ejercicio siguiente. De este modo, en el informe de Emvisesa se recoge el IPRA 2022, el cual se obtiene a partir de los contratos de alquiler activos que han sido inscritos en el periodo de los tres ejercicios anteriores (2019-2021).
El IPRA se propone como la media muestral de la relación precio/superficie construida, expresada en euros/m2, de los testigos normalizados representativos de inmuebles residenciales en régimen de alquiler libre ubicados en un ámbito geográfico y periodo de tiempo determinados.
La muestra original consta de 8.844 registros activos que representan inmuebles residenciales en régimen de alquiler afianzados en el término municipal de Sevilla en el periodo 2019-2021 y, por tanto, pertenecientes a personas físicas, jurídicas privadas y jurídicas públicas (viviendas protegidas). Tras la depuración de una serie de factores, la muestra ha quedado reducida a 8.192 registros considerados como válidos.
Para la definición del IPRA se obtiene la media muestral propia por cada ámbito considerado (barrio y distrito) correspondiente a los tres años naturales completos anteriores al año de referencia, como reflejo del plazo mínimo de duración del arrendamiento en vigor en el momento de la inscripción de los testigos que componen la muestra.
La tendencia cambia en 2021
La conclusión principal del informe de Emvisesa, según recoge Manuel J. Florencio en su blog, es que la tendencia de los precios de alquiler de vivienda en la capital desde 2016 en adelante ha sido la del incremento anual. Sin embargo, la tendencia se invierte en 2021 (IPRA 2022), cuando por primera vez los precios experimentan un descenso y se sitúan en los niveles en que se encontraban en 2018.
Para los redactores del estudio, este cambio de tendencia no debe extrañar si se tiene en cuenta que los datos parten de los contratos del año 2020, en cuyo mes de marzo se inició la crisis del coronavirus. El registro de datos de los precios a la baja se produjo sobre todo en 2021, en plena crisis, y esto es lo que justifica que en el IPRA 22 se refleje la tendencia a la baja de los precios del alquiler.
Los distritos en que la bajada de precios es superior a la media de la ciudad son Bellavista-La Palmera y Casco Antiguo. En este último caso puede tener su justificación en el incremento de la oferta de nuevas viviendas en alquiler con viviendas que antes de la crisis se comercializaban con fines turísticos. Por el contrario, los distritos en que menos se ha notado la bajada de precios han sido Sur y Este.
Por otra parte, se aprecia una diferencia importante entre los precios obtenidos en el IPRA municipal y los que se deducen del portal inmobiliario Fotocasa. La explicación, según los redactores del informe de Emvisesa, tiene dos motivos.
En primer lugar, se justifica por ser los “precios de oferta” que posteriormente pueden ser reconducidos a la baja mediante negociación, mientras que los de las fianzas son precios de los contratos firmados. En segundo lugar, se estima que los precios ofertados en Fotocasa suponen una oferta de contrato que con carácter general incorporan unos precios superiores, a diferencia de otras operaciones que no recurren a este tipo de portales inmobiliarios.
