Desde la Comisión de Legislación del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, CGCAFE, estamos trabajando desde hace meses sobre un texto de nuevo proyecto de Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La idea del Consejo General de Administradores de Fincas, y de esa Comisión en concreto, es la de presentarlo durante el 20º Congreso Nacional y 1 Internacional de Administradores de Fincas, CNAF2016, que tendrá lugar en Sevilla del 2 al 4 de junio, de forma que el Congreso se convierta en portavoz de la voluntad de los Administradores de Fincas colegiados, en éste y otros sentidos. Los Administradores de Fincas aplicamos la LPH en nuestro quehacer diario y en las juntas de propietarios noche a noche. Es nuestra herramienta de trabajo básica.
¿Cuáles son las carencias que observamos en la actual LPH? En primer lugar su antigüedad- tiene más de 50 años -y que no está pensada para la pluralidad de fenómenos inmobiliarios que estamos vivienda ahora mismo. Los edificios actuales son de una complejidad extraordinaria, con garajes, locales comerciales, pistas de padel, piscina, etc. De hecho, la LPH no solamente se aplica a este tipo de inmuebles sino también a puertos deportivos, cementerios privados, centros comerciales, polígonos industriales, y demás. Por esto consideramos que la vigente LPH, lógicamente, no es un instrumento dotado con la flexibilidad suficiente para poder tratar toda esa variedad de fenómenos inmobiliarios.
En segundo lugar, la Ley tiene veintitantos artículos. No es que tenga que ser muy extensa, pero consideramos que al factor anterior se suma el carácter exiguo de su regulación. La LPH además ha tenido otras incidencias importantes, y es que en sus más de 50 años de existencia ha sido modificada parcialmente en algunos aspectos, y no siempre con la necesaria fortuna. Un ejemplo, la última reforma en el año 2013 es una reforma parcial, como todas ellas, pero en este caso más influida por la visión de los técnicos y de los constructores, que de los juristas y profesionales de las gestiones de los inmuebles.
Dicho todo esto, ¿Qué auspicia el CGCAFE ? Pues cuestiones, en algunos casos tan básicas como la constitución de una comunidad de propietarios, (que no aparece en la LPH y, por ello, no establece cómo se constituye la primera Junta de propietarios, quién la convoca, o quién paga los gastos de constitución.)
Otro tema, es el de la afección real. Desde el Consejo hemos conseguido desde 2013 que el comprador de una vivienda responda de las deudas generadas por el transmitente, no solo en el año de la transmisión y del anterior, si no de dos más, pasando de dos a cuatro. Aun así pensamos que la afección real debe ampliarse aún más. La regulación de cosas tan primordiales como son por ejemplo, las juntas de propietarios, para que haya de dos (como tenemos ahora) a una convocatoria; el hecho de que para convocar una junta extraordinaria, por el 25% de propietarios sea necesario o no que lo soliciten previamente al presidente, o puedan convocar directamente; la preferencia de las comunidades de propietarios a la hora de cobrar los créditos derivados de reclamaciones a morosos cuando hay otras deudas que también concurren sobre la propiedad que las origina. Son todas estas, cuestiones que no están regulados claramente en la Ley o con una técnica legislativa muy deficiente.
Otro ejemplo, el régimen de mayorías, en lo que se refiere al tema de las obras que se han incluido en la reforma del año 2013. A los profesionales colegiados nos parece una regulación la dada, absolutamente contradictoria; que un presidente de una comunidad pueda hacer unas obras sin consentimiento de la misma, cuando después se le va a tener que pedir consentimiento para que la financien mediante las correspondientes emisiones de cuotas, es una cuestión muy contradictoria.
Todos estos puntos y algunos más los vamos a exponer en profundidad durante el CNAF, con magistrados, juristas y algún representante del Ministerio de Fomento. Nuestra intención es que el Congreso sirva de caja de resonancia de un trabajo que los administradores de fincas colegiados hemos realizado, no para nosotros, sino para la ciudadanía.
